1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》。该文件影响深远，开启了全面商品房时代。2001年中国加入世界贸易组织，这两件事共同铸就了中国“地产+出口”的双轮驱动。关于1998年的住房体制改革，有以下三点启发。

其一，政策出台的背景

1998—2000年，中国陷入改革开放后的第一轮“通缩”，长期短缺的经济第一次面临过剩，经济驱动力也需要切换，原先支撑经济高速增长的重工业、小商品、纺织服装等产业后劲乏力，而新的动能尚未出现。在这种情况下，整个经济陷入萧条，我当时已上大学，就读经济专业，因此对当时的情形有印象。

在此背景下，国家出台了诸多政策，包括赤字财政、降准降息，但效果寥寥。说白了，原先的支柱产业已经老去，青黄不接之下见常规刺激无用。当时学界提出了“新农村运动”，希望能够激发农村需求、提升消费，把中国经济从“通缩”中拉出来。由于缺乏财富效应，即便大家有钱也不愿消费，该政策没有产生预期效果。

在试过很多办法后，国家决定启动房地产。这里有个小故事，王石在其自传《道路与梦想：我与万科（1983--1999）》中写道：1997年11月某日，他接到通知要向朱总理汇报工作，起初他想讲“分税制对企业的影响”。结果朱总理突然问“房地产能否成为中国的支柱产业”，王石支吾再三觉得短期难堪大任。其实不要说王石，即便是高层当时也没那么笃定，只不过历史的车轮在那一刻悄然转动。

启动房地产有两大好处：首先，作为制造业牵一发而动全身，有效激发了国内的投资需求，从此地产投资成为固定资产投资的重要一环；其次，房子作为一种资产，慢慢成为国内家庭的首选配置。随着房价上涨，居民觉得自己有钱了，消费也得以回升。

时至今日，何其类似！房地产兴盛了25年后也逐渐老去，常规刺激无果、经济需要新的驱动力，青黄不接间中国第二次陷入“通缩”。此外，房地产的投资价值也下降，缺乏财富效应和安全感使居民存款激增。全社会急需一种新的资产代替房地产，而从深度和体量看只能是A股。如果股市向好，居民的财富效应会回来，消费也能回升，这就是近一年高层提升股市地位的出发点。2023年7月23日，政治局提出“活跃资本市场，提振投资者信心”；2024年9月24日，一行一局一会的会议似乎专门为股市而开。我入行近20年，央行从来都是“严防热钱流入股市”，今天的转变需要重视。我写作的《周期、估值与人性》一书，分年度复盘了A股20年行情，我们也可以看到这些风向的转变对股市带来的影响。

其二，“牛短熊长”向“慢牛长牛”的转变

其实在1998年之前中国就有商品房市场，20世纪90年代全国就出现过几次区域性的房地产泡沫，如海南、广西北海和上海浦东。当时也有很多传奇人物，但20世纪90年代的房地产很像过去30年的A股，牛短熊长，很难真正给居民带来财富，备受诟病！

真正的改变发生在1998年，标志性事件就是7月3日的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》。该文件预示着一个新时代的来临，房子不再是彩票资产和少数玩家的博弈工具，它逐渐成为一个国家的主导资产。

如果你将90%的家庭财富投入一类资产，你当然希望它是稳稳的幸福；如果你只投入5%的资产，那以小博大才是你的目标，这类资产就是彩票资产。A股过往30年为何牛短熊长、波动巨大有很多原因，其中一条就是它从来都不是中国居民的第一选择。大家是来投机的，而不是保值增值。其实1998年前的房子就是如此！1982年前的美股也是如此！或许，多年后你回望今天，发现当前的A股和1998年的房子也是一样的！

对于一些重要的历史时刻，投资者往往会高估其短期效应、低估其长期效应。比如2005年初的“股改”，对A股犹如“塑骨重生”，但在当时却被解读为利空、成为跌破箱体的重要因素。同样，1998年的“房改”和2001年的“入世”一开始都是“负面的”。国家怎么可以不管职工的住房？“入世”后很多行业都会遭遇灭顶之灾！这才是当时当刻对这些重大利好的真实解读。同样，去年7月23日“搞活资本市场”至今，A股是跌的，因此再无人去认真思考其背后的深远影响。历史总是这么讽刺，不断重复！正如我在《周期、估值与人性》中总结的，一切皆周期、估值终有效、人性永不变。

回到1998年，你真的会买房子吗？我找不到当年的房价数据，但路演时遇到一位大姐，她说1998年买过房、一路跌到1999年。确实，当年国内洪水肆虐、国际金融危机，某外资大行首席经济学家一直看空中国房地产。你怎么会去买房子呢？就跟当前一样，你会去买股票吗？

其三，努力学习和稳定情绪才不会错过时代的红利

很多人都喜欢“穿越剧”，希望借助一种神奇的力量回到从前、逆天改命。现实中当然没有这种力量，但阅读思考、借助前人经验却能够让人具备这种能力。人生并非所有的事情都需要亲身经历，从他人和书本上学到东西是更有效率的方式。回到1998年，我肯定没有这种眼界和阅历去把握房地产的全面大牛市，但过去20年的阅读和思考却让我对当前股市有种似曾相识的感觉。我们得拥有抽象思考总结的能力，要能理解1998年的房产和1982年美股的相似之处。

但大时代来临并不意味着所有人都赚钱，我曾说过“过去20年很多人靠房子赚钱，不是因为其真有本事，而是房子本身具备大额支出、天然带杠杆和流动性差被动持有这几个属性”，在未来20年的“股权时代”很多人未必能赚钱，因为他们缺乏这个时代所需要的知识储备。

此外，我还反复强调“情绪稳定对投资最重要”。我有个小学、中学、高中一路同窗的好友，他经常问我股票看法。今年中秋之前，苦劝他入市而不可得；十一期间，他又变得异常激动、一天都等不得。我问他为何改变想法？他说“牛市来了，所以可以赚钱”。由于关系很好，我直接跟他说“你在任何市场，无论牛市熊市，最终都赚不到钱，因为你根本不具备在这个市场赚钱的知识和心态”。

所以，芒格说得很对，如果你想不负韶华，最好的方式就是做些什么让自己配得上这个美好的年代。

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